《關于深入推進城市更新工作促進城市高質量發展的若干措施》解讀文件

　（一）深圳城市更新已有《深圳市城市更新辦法》、《深圳市城市更新辦法實施細則》等政策文件，為什么要出臺《關于深入推進城市更新工作促進城市高質量發展的若干措施》（以下簡稱《若干措施》）？

　　解讀：《深圳市城市更新辦法》和《深圳市城市更新辦法實施細則》出臺至今已有近十年。在相關政策推進下，近年來，我市城市更新的政策機制不斷優化，城市更新在推動深圳土地節約集約利用、保障城市發展空間、提升城市綜合能級等方面發揮了重要作用。

　　然而，深圳的城市更新也面臨著新的形勢、新的任務和新的挑戰。新形勢方面，習近平總書記在多種場合對城市建設工作做出重要指示，特別強調要保護歷史文化，不急功近利、不大拆大建，鼓勵微改造，讓城市留下記憶，為城市更新指明了戰略方向。新任務方面，國家積極推動粵港澳大灣區建設，并賦予深圳灣區中心城市和發展極核的重要地位，深圳城市更新工作也必須對標國際一流城市，從高速度發展向高質量發展轉變。伴隨城市更新進入深水期，城市更新也出現了新的挑戰，如更新規劃的統籌力度有待增強，更新內涵拓展有待提升，更新管理工作需要進一步規范，更新工作的服務水平還需要優化等。

　　本次《若干措施》的出臺，就是要全面貫徹落實習近平總書記講話精神，體現深圳城市最新發展要求，同時針對當前更新工作的實際問題，持續強化政府統籌力度，提出優化調整策略，推動城市更新工作實現從“全面鋪開”向“有促有控”、從“改差補缺”向“品質打造”、從“追求速度”向“保質提效”、從“拆建為主”向“多措并舉”轉變。

　　（二）《若干措施》對城市更新現有規劃計劃體系有沒有調整？

　　解讀：為解決當前城市更新市場失靈問題，加強規劃計劃引領作用，促進城市高質量發展，本次《若干措施》對城市更新現規劃計劃體系進行了調整和完善，要搭建由中長期規劃及年度計劃組成的城市更新目標傳導機制，主要有兩點創新。一是增加規劃期至2035年的全市城市更新規劃，為全市城市更新政策及規劃制定提供更加前瞻性以及綜合性的指引。二是強化計劃調控抓手，按照年度制定城市更新單元計劃、規劃和用地出讓任務指標，搭建涵蓋任務下達、過程跟蹤、年終考核的年度計劃管理機制，保障中長期規劃的有效落實。

　?。ㄈ度舾纱胧啡绾瓮ㄟ^深入推進城市更新工作促進城市高質量發展？

　　解讀：《若干措施》的各部分內容都圍繞著“高質量”發展主題，并且特別針對以往城市更新中相對薄弱的綠色發展、歷史文化遺產保護和活化等方面提出了優化建議。

　　綠色發展方面，《若干措施》提出，要在城市更新過程中全面落實“綠水青山就是金山銀山”的理念，將城市更新與城市“雙修”相結合，促進城市生產、生活、生態空間有機融合，并提出了四點實施措施：一是開展海綿城市和生態修復專項研究，二是實施污染工業地塊風險管控和治理修復，三是通過城市更新推動基本生態控制線、河道藍線和一級水源保護區內的建設用地清退，四是鼓勵在城市更新項目中增加公共綠地、開放空間，發展裝配式建筑、全面推廣綠色建筑。

　　歷史文化遺產的保護和活化方面，《若干措施》從兩方面提出了相關措施：一是加強城市更新單元規劃中的歷史文化保護專項或專題研究，在規劃指導下，根據歷史文化遺產類型的不同，分類推進歷史文化保護和活化工作。二是健全歷史文化遺產保護激勵機制。通過容積率轉移或獎勵等方式，鼓勵實施主體承擔歷史建筑、歷史風貌區的保護、修繕、整治和活化利用。

　?。ㄋ模度舾纱胧窞槭裁匆岢銎瑓^統籌？片區統籌思路和要求是什么？

　　解讀: 當前我市單個更新單元面積相對較小，騰挪空間有限，大型公共設施和部分厭惡型設施無法落實，迫切需要從片區層面開展統籌研究。而片區統籌涉及主體較多，統籌難度大，推進過程中可能存在很多具體的困難。因此，《若干措施》提出，加強市區共建，要創新“案例+政策工具箱”的工作機制，鼓勵各區選擇片區統籌試點，充分發揮政策組合拳的優勢，推進片區整體開發建設。在試點項目的推進過程中，總結典型問題及可推廣可復制的解決方法，形成“從個別到一般，再由一般到個別”的良性循環的工作機制。

　　《若干措施》中還從規劃和實施兩個方面，明確了片區統籌的重點。其中，規劃統籌強調“剛、彈結合”，并分別說明了剛性管控和彈性管理的內容。實施統籌強調要在取得相關權利主體共識的基礎上，制定片區利益平衡方案，可以綜合運用多種實施手段推進，保證公共利益用地的優先落實。

　　（五）在提升產業空間質量、促進產業發展方面，《若干措施》提出了哪些舉措？

　　解讀:針對我市工業區規模小、數量多、分布散、政府掌握產業空間有限、重大項目引進困難等問題，《若干措施》提出以“抓大片”為手段，強化政府主導作用，推進工業區連片改造升級試點工作，并在全市選擇試點片區，由區政府主導編制規劃，統籌運用城市更新、土地整備等二次開發模式，打造產業轉型升級的先行示范樣本。

　　除政府主導推進的舊工業區連片改造外，《若干措施》還通過三種模式，鼓勵舊工業區升級改造工作。一是通過放寬年限、簡化流程，鼓勵“工改工”拆除重建類城市更新，特別是“工改M1”項目。二是積極鼓勵舊工業區出于消除安全隱患、完善產業及配套功能、改善空間環境品質等目的開展綜合整治，并鼓勵各區在全市政策基礎上探索合法合規、可操作性強的綜合整治實施模式。三是支持產業用地綜合運用加建、改建、擴建等手段提高容積率。

　　除了鼓勵政策外，《若干措施》也強化了產業空間的管理要求。一是強化“工改工”拆除重建類項目的結構引導，落實工業區塊線管理要求，嚴控“工改M0”。二是強化產業升級更新項目審查與監管。三是探索建立工業樓宇租賃價格調節與補貼機制及加強產業用房租賃市場管理，穩定市場租賃價格，支持實體經濟發展。

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　　解讀:以往城市村改造以拆除重建為主，城中村綜合整治推進相對緩慢，實施手段有限，主要是滿足基礎性的安全及環境保障，難以實現公共空間和生態環境品質提升等改善性需求。根據習近平總書記在廣東調研中的相關要求，結合深圳城中村實際情況，《若干措施》對城中村綜合整治的手段進行了拓展，特別是針對一些存在重大隱患或者基礎設施和公共設施嚴重不足，又無法簡單通過城中村綜合治理、增加輔助性公用設施等手段予以解決的，允許其綜合運用局部拆建、擴建、加建等多種方式予以實施。

　　針對擬進行拆除重建的城中村，《若干措施》提出要由區集體資產管理部門會同區城市更新機構，及時掌握相關信息，主動服務。進一步規范集體資產管理，嚴禁開發企業私下進駐城中村及私下倒賣，降低改造成本和社會風險。涉及以集體資產為主的城市更新項目，原農村集體經濟組織繼受單位應在區政府監督下，以公平公正、民主透明為原則，通過公開招標方式選擇市場主體，杜絕少數“村官”與開發企業操縱集體決策，保證村民真實意愿得到體現。

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　　解讀: 針對城市更新管理工作，本次《若干措施》強調要規范管理，確保全市城市更新“一盤棋”。首先是完善與統一城市更新政策和標準，制定通俗易懂的城市更新單元計劃、規劃與用地申報和審批操作規程，降低更新主體了解和熟悉城市更新政策的難度。其次是規范城市更新全流程管理，切實提升政府服務意識和服務水平，定期深入基層加強服務，提供面向企業、社區的城市更新咨詢服務窗口，并針對政府重點鼓勵項目提供“專員式”服務和項目報批“一站式”服務。